Tanah sebagai salah satu sumberdaya alam merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa . Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang paling mendasar sebagai sumber penghidupan dan mata pencaharian, bahkan tanah dan manusia tidak dapat dipisahkan dari semenjak manusia lahir hingga kemudian meninggal dunia. Manusia hidup dan berkembang biak serta melakukan aktivitas di atas tanah, sehingga setiap manusia berhubungan dengan tanah.
Negara merupakan personifikasi/penjelmaan dari seluruh rakyat , dalam kedudukannya diberi mandate oleh rakyat Indonesia sebagai pemegang hak bangsa untuk dapat mengatur bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dan kesejahteraan masyarakat. Dalam kedudukan ini maka hubungan Negara dengan tanah adalah hubungan menguasai atau hak menguasai, dan Negara mempunyai wewenang untuk mengatur peruntukkan, penggunaan, persediaan dan memelihara tanah.
Negara Republik Indonesia berdasarkan amanah dari Pasal 33 ayat ( 3 ) Undang-Undang Dasar 1945 telah diberikan wewenang berupa Hak Menguasai Negara atas bumi , air, kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Hak Mengusai Negara ini dijabarkan lebih lanjut dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disingkat UUPA) pada pasal 2 ayat 2 , berupa wewenang untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air , ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk dalam wewenang ini adalah :
- Membuat suatu rencana umum mengenai penggunaan bumi, termasuk tanah , air, ruang angkasa untuk berbagai macam kepentingan yang bersifat politis, ekonomi, sosial serta keagamaan (Pasal 14 UUPA).
- Mewajibkan setiap pemegang hak atas tanah untuk memelihara tanahnya , termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya ( Pasal 15 UUPA).
- Mewajibkan agara setiap pemegang hak atas tanah mengerjakan sendiri tanahnya (Pasal 10UUPA).
- Mengatur cara-cara pembukaan tanah, pemungutan hasil hutan (Pasal 46 UUPA).
b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk wewenang ini adalah :
- Menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh manusia Indonesia, baik sendiri mauoun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.
- Mengusahakan agar sebanyak mungkin orang dapat mempunyai hubungan dengan tanah dengan menentukan jumlah luas maksimum dan minimum penguasaan tanah.
c. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang berkaitan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk wewenang ini adalah :
- Mengatur pelaksanaan peralihan hak atas tanah seperti jual- beli, sewa –menyewa, hibah, wakaf, warisan.
- Mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI untuk menjamin kepastian hukum.
Atas dasar hak menguasai tersebut, luas kekuasaan Negara atas tanah meliputi :
1. Tanah-tanah yang sudah dipunyai dengan hak-hak tertentu oleh perorangan. Kekuasaan Negara atas tanah ini bersifat tidak langsung, artinya Negara tidak bisa secara langsung menggunakan tanah ini apabila Negara memerlukan;
2. Tanah-tanah yang belum dipunyai oleh orang perorangan, kekuasaan Negara bersifat langsung.juga Negara dapat memberikan kepada perorangan atau badan hukum menurut keperluannya seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan lainnya.
Dengan dasar Hak Menguasai Negara, maka Negara/Pemerintah diberikan wewenang untuk “mengatur”dan “menyelenggarakan” hal-hal yang berkenaan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Kewenangan ini memberikan amanah kepada Negara/Pemerintah untuk campur tangan dalam kehidupan sosial ekonomi rakyatnya, untuk dapat mencapai kemakmuran rakyatnya.
Buku Tanah sebagai perwujudan dari Hak menguasai Negara dalam arti tugas dan fungsi Negara yaitu menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya berhak untuk menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh manusia Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan lainya.
Berdasarkan hak-hak atas tanah termaksud diberikan wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan penggunaannya. Adapun kewenangan yang diberikan kepada setiap pemegang hak atas tanah tersebut tidaklah bersifat mutlak tetapi dibatasi sesuai dengan sifat dan jenis hak atas tanah berdasarkan peraturan yang berlaku.Pembatasan terhadap hak – hak atas tanah tersebut bersifat umum maupun bersifat khusus. Prinsip atau asas fungsi sosial (Pasal 6 UUPA), pembatasan yang bersifat khusus ( Pasal 9 UUPA) yang menyebutkan bahwa yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya (Hak Milik ) dengan bumi, air, ruang angkasa hanyalah warga Negara Indonesia.
Peran dan fungsi buku tanah disini adalah untuk mengetahui hak-hak apa saja yang melekat di atas tanah dan atau yang telah diberikan oleh Negara kepada orang-perorangan atau kepada badan hukum, sehingga dengan adanya buku tanah sebagai alat kontrol atau bank data , pemerintah dapat dengan mudah menginventarisir/mengidentifikasi jenis-jenis hak yang ada di atasnya, dimana letak obyeknya dan siapa subyek pemegang haknya, yang akhirnya tercipta suatu kepastian hak dan kepastian hukum atas tanah .
Kegiatan pembangunan senantiasa membutuhkan tanah sebagai medianya semakin hari semakin meningkat, sehingga dalam perkembanganya pemerintah berupaya menyeimbangkan antara kebutuhan dan ketersediaan tanah. Hal ini tentunya bukanlah hal yang mudah mengingat semakin berkurangnya ketersediaan tanah/lahan yang memenuhi syarat untuk pembangunan, utamanya di wilayah perkotaan. Terlebih lagi harus memenuhi persyaratan antara lain lokasi yang tepat, harga yang wajar dan kegiatan pembebasan tanahnya tidak menimbulkan konflik dengan para pemilik tanah atau yang menguasai tanah-tanah yang menjadi objek pembangunan. Fungsi dan tugas ini adalah merupakan perwujudan dari Hak Menguasai Negara yaitu mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air , ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dengan membuat suatu rencana umum mengenai penggunaan bumi, termasuk tanah , air, ruang angkasa untuk berbagai macam kepentingan yang bersifat politis, ekonomi, sosial serta keagamaan (Pasal 14 UUPA). Termasuk didalamnya pengadaan tanah bagi kepentingan umum.
Disinilah letak pentingnya keberadaan Bank Tanah ( land banking) sebagai salah satu cara/teknik mengatasi penyediaan tanah di perkotaan yang di dukung oleh ketersediaan data (buku tanah sebagai bank data ), yang mulai dari kegiatan pengadaan tanah, pematangan tanah, sampai pada penyaluran tanah untuk berbagai keperluan pembangunan , tentunya harus dilengkapi dengan informasi serta data pertanahan yang akurat melalui kegiatan pendaftaran tanah. Untuk kegiatan ini pula diperlukan Rencana Tata Ruang Wilayah/Kota yang akan menjadi acuan atau pedoman dalam menetapkan lokasi-lokasi tanah yang menjadi objek bank tanah serta untuk menetapkan peruntukan dan penggunaan tanah.
Dengan demikian terjadi keterkaitan yang erat antara fungsi buku tanah / bank data (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dengan bank tanah . Karena dengan tersedianya buku tanah maka pemerintah dengan mudah menetapkan dan atau mengatur peruntukan dan penggunaan tanah khususnya apabila ada kegiatan pembebasan tanah untuk kepentingan umum sehingga dapat mengendalikan mekanisme pasar dan meredam konflik.
Dalam kaitanya dengan Bank Tanah, tentunya pemerintah haruslah menyediakan tanah . Adapun bentuk penyediaan tanah dapat dilaksanakan dengan cara pelepasan hak atas tanah, dapat pula dengan cara jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan .
Tanah sebagai suatu sumber daya yang terbatas, terkait dengan kebutuhan setiap orang, sehingga tanah sebagai sumberdaya yang mempunyai nilai tinggi (nilai ekonomi) . Kelangkaan tanah sebagai sumberdaya yang terbatas mengakibatkan tidak seimbangnya antara persediaan (penawaran) dengan kebutuhan (permintaan) . Dalam keterbatasan atau kelangkaan maka tanah/lahan menjadi sesuatu yang mempunayi nilai tinggi ditentukan oleh kebutuhan dalam kesebandingan dengan ketersediaannya menurut persyaratan kualitas, kuantitas, letak (ruang) dan waktu.
Disinilah diperlukan peran dan fungsi pemerintah dalam arti Negara dengan menggunakan Hak menguasai Negara untuk menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang berkaitan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, dalam hal ini mengatur pelaksanaan peralihan hak atas tanah seperti jual- beli, sewa –menyewa, hibah, wakaf, warisan dan mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI untuk menjamin kepastian hukum, mengingat hal yang sangat krusial dan selalu menjadi hambatan dalam pembebasan tanah untuk kepentingan umum adalah mengenai proses peralihan hak atas tanah termasuk harga dan dasar kepemilikannya.
Pada dasarnya esensi dari fungsi buku tanah (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dapat memberikan atau menyiapkan data mengenai subyek hak dan objek hak atas tanah. Dengan buku tanah dapat diketahui dengan jelas dan pasti siapa-siapa pemilik atas tanah termaksud dan hak apa yang melekat di atasnya yang tentunya kalau subyek dan obyeknya sudah jelas maka akan memberikan kepastian hak dan kepastian hukum terhadap subyek dan obyek atas tanah. Dan kalau sudah tercipta kepastian hak dan kepastian hukum atas satu bidang tanah maka sengketa atau konflik dapat dihindari paling tidak dapat diminimalisir . Dan yang lebih penting lagi sebenarnya untuk mempermudah pemerintah dalam rangka penatagunaan dan pemanfaatan tanah.
Disinipun terjadi hubungan /keterkaitan yang erat antara fungsi buku tanah/bank data (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dengan bank tanah . Karena dengan tersedianya buku tanah maka pemerintah dengan mudah menetapkan dan atau mengatur harga /nilai pembebasan tanah maupun bentuknya
Bank tanah dapat mengendalikan harga melalui panitia penaksir harga tanah. Penjulaan tanah dapat pula dilakukan oleh lembaga bank tanah dengan mengacu pada harga tanah saat ini ( present value) dalam arti tidak mengejar keuntungan. Selain itu bank tanah dapat meminimalisir masalah spekulasi tanah yang menyebabkan harga tanah terus melonjak , bank tanah juga akan menumbuhkan persaingan sehat di kalangan pengembang, sehingga penyediaan tanah untuk keperluan sosial dan berbasis masyarakat menengah ke bawah dapat direalisasikan.
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa fungsi buku tanah /bank data ( baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) adalah :
1. Menyiapkan data mengenai hak-hak yang ada di atas tanah tersebut , baik yang menyangkut subjek maupun objek hak atas tanah ( hak-hak apa saja yang melekat di atas tanah yang menjadi atau yang akan dijadikan objek oleh bank tanah ) sehingga dengan mudah ditetapkan cara peralihan haknya . Hal ini berkaitan dengan penguasaan tanah oleh Negara apakah sifatnya langsung atau tidak langsung.
2. Untuk mengetahui penataan tata ruang dan penatagunaan (tata guna ) tanah . Hal ini untuk mengetahui letak tanah , apakah tanah termaksud masuk dalam rencana tata ruang wilayah termasuk pemanfaatanya.
3. Untuk mengetahui apakah tanah termaksud sudah didaftar atau belum. Hal ini penting apabila pemerintah ingin membebaskan tanah tersebut dan diambil alih oleh bank tanah, menyangkut kepastian hukum dan kepastian hak atas tanahnya.
4. Menghindari konflik paling tidak meminimalisir sengketa/konflik di masyarakat karena sudah adanya kepastian hak dan kepastian hukum atas sebidang tanah, apalagi kalau tanah termaksud menjadi objek pembebasan untuk kepentingan umum. Tentunya dapat dijadikan referensi/bahan dalam pelaksanaan pembebasan tanah sehingga tidak mudah dipolitisir/dieksploitir atau dimanfaatkan oleh para calo tanah sehingga menambah rumitnya masalah pembebasan yang dapat menghambat pembangunan yang akhirnya tujuan memajukan dan memakmurkan serta mensejahterakan masyarakat tidak tercapai atau tertunda.
5. Buku tanah adalah merupakan manifestasi atau tindak lanjut serta penjabaran dari hak menguasai Negara seperti yang diamanahkan oleh Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945.
Kamis, 11 November 2010
DASAR PEMBERLAKUAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN YANG MEMUNGKINKAN RUMAH SUSUN DIJAMIN DENGAN HAK TANGGUNGAN DIKAITKAN DENGAN UNDANG-UNDANG RUMAH SUSUN NOMOR 16 TAHUN 1985
Tanggal 9 April 1996 adalah merupkan tonggak yang bersejarah bagi hokum jaminan kredit, yaitu mengenai hak tanggunagn atas Tanah Beserta Bedna-Benda yang berkaitan dengan Tanah . Undang_undang Hak tanggungan adalah merupakan trealisasi dari ketentuan Pasal 51 Undang-Undang pokok Agraria
Pasal 4 Undang-undang Hakl Tangungan menegaskan bahwa yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :
a. Hak Milik ;
b. Hak Guna Usaha ;
c. Hak Guna bangunan
Dalam ayat (2) nya menyebutkan bahwa selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindfah tangankan dapat juga dibebani Hak tanggungan.
Selain hak - hak tersebut yang disebutkan secara limitative did lam Undang-uNdang HaknTanggungan juga di unfang-undang lain diotur mengenai hak-hak yang dapat di jaminakan dengan hak tanggyngan yaitu antara lain Undfang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumuah Susun dan Undang-Undang Nomor 27 .tahun 2007 tentang Undang-Undang Pengelolaan Wilayah Pesisirr dan Pulau Pulau Kecil.
Dalam tulisan ini yang akab dibahas ahnyalah mengenai kemungkinan di jaminkannya Rumah Susun dan Hak Milik Atasatuan Runah Susun dengan Hak Tanggungan, Apa dasar pemberlakuanya dalam Hak Tanggungan dan apakah setelah bberlakunya UUHT Rumah Susun tidak lagi dimungkinkan dijamin dengan hipotik dan fidusia.
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan , yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian , yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama. Demikianlah bunyi ketentuan umum dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Didalam Ketentuan umum itupula dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Dalam pasal 12 Undang-undang Rumah Susun secara jelas dan tegas menyatakan bahwa :
(1) Rumah Susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik dan fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaaimana dimaksud dalam ayat(1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan diatas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
Dengan melihat kostruksi pasal 12 ayat 1 huruf a dan b serta ayat 2 tersebut di atas jelas bahwa Rumah Susun itu dapat dijaminkan dengan hipotik dan fidusia., namun setelah berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ketentuan itu dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan.
Undang-undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Undang-Undang ini berlaku untuk Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985.
Yang menjadi obyek jaminan di dalam Undang-Undang Rumah Susun adalah Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan Rumah Susun yang terletak atau berdiri di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dapat dijamninkan dengan hipotik.,
Pasal 27 Undang-undang Hak Tanggunagn menjelaskan bahwa :
Ketentuan Undang-undanmg ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumahj Susun dan Hak Miik atas Satuan Rumah Susun.
Ketentuan ini diperetags lagi oleh Pasal 29 Undang-Undang hak tanggunan yang berbunyi :
Dengan berlakunya undang-unfang ini, ketentuan mengenai credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatblad 1908-542 jo. Staatblad 1909-586 dan Staatblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatblad 1937-190 jo. Staatblad 1937-191 dengan ketentuan mengenai hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkatan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi. sekarang dengan berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan terhadap Undang-Undang Rumah Susun , maka lembaga hipotik dan fidusia yang di atur didalam Undang-Undang Rumah Susun diganti dengan Hak Tanggungan.
Unfang-Undfang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan tanah.
Dengan melihat londstruksi title /judul dari Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 ini dapat dipahami bahwa undang-undang ini mengatyur 2(dua) hal yang dapat menjadi obyek hak tanggungan yaitu Hak Ataas tanah dan Bnda-benda yang berkaiatn dengan tanah.
Bertolak dari hal tersebut maka jelaslah dimungkinkan bahwa Rumah Susun dan Hak Milik atas Saatuan Ruamh Susun dapat dijamnikan dengan Hak tanggungan, apalagi Undang-Unfdang umah Susun sednri menjelaskan bahwa Rumah Susun dapat dibebani dengan hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan.
Jadi pada dasarnya yang dapat dijadikan jaminan dengan dibebani hak tanggungan pada rumah susun adalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susunnya karena itulah hak yang melekat pada diri pemiliknya dan juga hal ini sesuai dengan asas pemisahan horizontalyang dikenal dalam hokum adat (hokum agrarian ) yang memungkinkan terjaidnya pemisahan kepemilkan antara tyanah dan benda-bedna yang ada di atasnya, sedangkan tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggungan karena itu adalah tanah bersama.
Tanah dalam rumah susun dapat juga dibebani dengan Hipotik atau fidusia akan tapi beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang tlah direncanakan diatas yanah yang bersnagkytan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut (Pasal 12 ayat 2 ).
Pasal ini kalaau disermati dan ditelaah lebih mendalam maka kita akan dapat menarikan kesimpulan bahwa penjamina tanah untuk rumah susun itu dilakukan oleh developer sebelum rumah susun itu dijual atau dialihkan kepada pihak lain, dan inilah yang mungkiin yang dijadikan dasar pemahamn oleh sebagian orang bahwa hak atas tanah untuk rumah susun itu dapat dijaminkan dengan hipotek, anggapan ini tentunya sangat keliru dan salah kaprah manakal diatas tanah itu telah berdiri sebuah rumah susun yang didalamnya sudah ada hak milik atas satuan rumah susun dan mejadi milik masing-msing pembeli/pemiliknya, dan pemiliknyalaah yang mempunyai hak untuk menjaminkan haknya itu dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dan yanag leebih penting lagi enutur rachmadi usman, dalam bukunya Hukum Jaminan Keperdataan tahun 2008 halaman 354 menafsirkan pengertian pasal 4 ayat 2 dan 3 bahwa obyek Hak tanggungan itu termasuk hakatad tanah yang sebelumnya ditunjuk dala m Undang-undang nomor 16 tahun 1985 yang kemudian dipertegas dalam ketentuan pasal 27 UUHT, yaitu :
1. Rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan hak Pakai Atas Tanah ngara
2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunanya didiirkan di atas tanah HakMilik, Hak Guna Banguan , hak Guna Usaha dan Hak pakaiAtas Tanah Negara.
Jadi kesimpulannya adalah :
1. Setelah berlakunya UUHT , Rumah Susun tidak algi dimungkinkan dijmain dengan Hipotek dan Fidusia, karena yang menjadi objek jaminan dengan Hipotek dan Fidusia di dalam UURS telah menjadi objek jaminan yang dalam dibebani dengan HT oleh UUHT.
2. Hak Atas Tanah dalam Rumah Susun tidak dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan, karena itu adalah tanah bersama yang merupakan milik kolektof, dia dimungkina untuk dijaminkan dengan hipotek hanya oleh Developer pada saat membangun rumah susun tersebut (pasal 12 ayat 2 ), tapi kalau sudah berdiri rumah susunya tidak mungkin lagi dapat dibebani dengan Hak tanggungan , yang mungkin hanyalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena itulah yang meruakan kepemilikan seseorang yang merupaakn bedna-benda yang berdiri di atas tanah bersama.
3. Yang menajdi dasar hokum dari dasar pemberlakuan bahwa Rumah Susun dan hak Muilki atas satua rumah suusun dapat dibenani denga Hak Tanggunan adalah pasal 27, pasal 29 , pasal 4 ayat 3 dan 3 UUHT serta pasal 12 UURS.
Pasal 4 Undang-undang Hakl Tangungan menegaskan bahwa yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :
a. Hak Milik ;
b. Hak Guna Usaha ;
c. Hak Guna bangunan
Dalam ayat (2) nya menyebutkan bahwa selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindfah tangankan dapat juga dibebani Hak tanggungan.
Selain hak - hak tersebut yang disebutkan secara limitative did lam Undang-uNdang HaknTanggungan juga di unfang-undang lain diotur mengenai hak-hak yang dapat di jaminakan dengan hak tanggyngan yaitu antara lain Undfang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumuah Susun dan Undang-Undang Nomor 27 .tahun 2007 tentang Undang-Undang Pengelolaan Wilayah Pesisirr dan Pulau Pulau Kecil.
Dalam tulisan ini yang akab dibahas ahnyalah mengenai kemungkinan di jaminkannya Rumah Susun dan Hak Milik Atasatuan Runah Susun dengan Hak Tanggungan, Apa dasar pemberlakuanya dalam Hak Tanggungan dan apakah setelah bberlakunya UUHT Rumah Susun tidak lagi dimungkinkan dijamin dengan hipotik dan fidusia.
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan , yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian , yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama. Demikianlah bunyi ketentuan umum dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Didalam Ketentuan umum itupula dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Dalam pasal 12 Undang-undang Rumah Susun secara jelas dan tegas menyatakan bahwa :
(1) Rumah Susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik dan fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaaimana dimaksud dalam ayat(1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan diatas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
Dengan melihat kostruksi pasal 12 ayat 1 huruf a dan b serta ayat 2 tersebut di atas jelas bahwa Rumah Susun itu dapat dijaminkan dengan hipotik dan fidusia., namun setelah berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ketentuan itu dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan.
Undang-undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Undang-Undang ini berlaku untuk Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985.
Yang menjadi obyek jaminan di dalam Undang-Undang Rumah Susun adalah Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan Rumah Susun yang terletak atau berdiri di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dapat dijamninkan dengan hipotik.,
Pasal 27 Undang-undang Hak Tanggunagn menjelaskan bahwa :
Ketentuan Undang-undanmg ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumahj Susun dan Hak Miik atas Satuan Rumah Susun.
Ketentuan ini diperetags lagi oleh Pasal 29 Undang-Undang hak tanggunan yang berbunyi :
Dengan berlakunya undang-unfang ini, ketentuan mengenai credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatblad 1908-542 jo. Staatblad 1909-586 dan Staatblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatblad 1937-190 jo. Staatblad 1937-191 dengan ketentuan mengenai hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkatan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi. sekarang dengan berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan terhadap Undang-Undang Rumah Susun , maka lembaga hipotik dan fidusia yang di atur didalam Undang-Undang Rumah Susun diganti dengan Hak Tanggungan.
Unfang-Undfang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan tanah.
Dengan melihat londstruksi title /judul dari Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 ini dapat dipahami bahwa undang-undang ini mengatyur 2(dua) hal yang dapat menjadi obyek hak tanggungan yaitu Hak Ataas tanah dan Bnda-benda yang berkaiatn dengan tanah.
Bertolak dari hal tersebut maka jelaslah dimungkinkan bahwa Rumah Susun dan Hak Milik atas Saatuan Ruamh Susun dapat dijamnikan dengan Hak tanggungan, apalagi Undang-Unfdang umah Susun sednri menjelaskan bahwa Rumah Susun dapat dibebani dengan hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan.
Jadi pada dasarnya yang dapat dijadikan jaminan dengan dibebani hak tanggungan pada rumah susun adalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susunnya karena itulah hak yang melekat pada diri pemiliknya dan juga hal ini sesuai dengan asas pemisahan horizontalyang dikenal dalam hokum adat (hokum agrarian ) yang memungkinkan terjaidnya pemisahan kepemilkan antara tyanah dan benda-bedna yang ada di atasnya, sedangkan tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggungan karena itu adalah tanah bersama.
Tanah dalam rumah susun dapat juga dibebani dengan Hipotik atau fidusia akan tapi beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang tlah direncanakan diatas yanah yang bersnagkytan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut (Pasal 12 ayat 2 ).
Pasal ini kalaau disermati dan ditelaah lebih mendalam maka kita akan dapat menarikan kesimpulan bahwa penjamina tanah untuk rumah susun itu dilakukan oleh developer sebelum rumah susun itu dijual atau dialihkan kepada pihak lain, dan inilah yang mungkiin yang dijadikan dasar pemahamn oleh sebagian orang bahwa hak atas tanah untuk rumah susun itu dapat dijaminkan dengan hipotek, anggapan ini tentunya sangat keliru dan salah kaprah manakal diatas tanah itu telah berdiri sebuah rumah susun yang didalamnya sudah ada hak milik atas satuan rumah susun dan mejadi milik masing-msing pembeli/pemiliknya, dan pemiliknyalaah yang mempunyai hak untuk menjaminkan haknya itu dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dan yanag leebih penting lagi enutur rachmadi usman, dalam bukunya Hukum Jaminan Keperdataan tahun 2008 halaman 354 menafsirkan pengertian pasal 4 ayat 2 dan 3 bahwa obyek Hak tanggungan itu termasuk hakatad tanah yang sebelumnya ditunjuk dala m Undang-undang nomor 16 tahun 1985 yang kemudian dipertegas dalam ketentuan pasal 27 UUHT, yaitu :
1. Rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan hak Pakai Atas Tanah ngara
2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunanya didiirkan di atas tanah HakMilik, Hak Guna Banguan , hak Guna Usaha dan Hak pakaiAtas Tanah Negara.
Jadi kesimpulannya adalah :
1. Setelah berlakunya UUHT , Rumah Susun tidak algi dimungkinkan dijmain dengan Hipotek dan Fidusia, karena yang menjadi objek jaminan dengan Hipotek dan Fidusia di dalam UURS telah menjadi objek jaminan yang dalam dibebani dengan HT oleh UUHT.
2. Hak Atas Tanah dalam Rumah Susun tidak dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan, karena itu adalah tanah bersama yang merupakan milik kolektof, dia dimungkina untuk dijaminkan dengan hipotek hanya oleh Developer pada saat membangun rumah susun tersebut (pasal 12 ayat 2 ), tapi kalau sudah berdiri rumah susunya tidak mungkin lagi dapat dibebani dengan Hak tanggungan , yang mungkin hanyalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena itulah yang meruakan kepemilikan seseorang yang merupaakn bedna-benda yang berdiri di atas tanah bersama.
3. Yang menajdi dasar hokum dari dasar pemberlakuan bahwa Rumah Susun dan hak Muilki atas satua rumah suusun dapat dibenani denga Hak Tanggunan adalah pasal 27, pasal 29 , pasal 4 ayat 3 dan 3 UUHT serta pasal 12 UURS.
ANALISIS PERBEDAAN ANTARA PARATE EXECUTIE MENURUT UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN DENGAN UNDANG-UNDANG JAMINAN FIDUSIA
Bahwa sebagai perwujudan dari kedudukan yang diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan Pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan apabila Debitor Cidera janji adalah dengan melakukan Parate Executie yang merupakan kemudahan yang diberikan oleh undang-undang.
Parate Executie adalah kewenangan untuk menjual atas kekuasaan sendiri barang yang menjadi obyek jaminan kalau debitor cidera janji tanpa harus meminta fiat (persetujuan) dari Ketua Pengadilan.
Di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan (Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 ) dan Undang-Undang Jaminan Fidusia (Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 ) masing-masing telah mengatur mengenai Parate Executie ini.
Dalam UUHT yang mengatur mengenai Lembaga Parate Executie ini adalah pasal 6 yang berbunyi sebagai berikut : “ Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut “.
Sedangkan dasar berpijaknya untuk melakukan eksekusi adalah pasal 20 ayat 1 huruf a
Dengan demikian unsur-unsur esensi dalam pasal tersebut adalah :
1. Debitor cidera janji
2. Kreditor Pemegang Hak Tanggungan pertama diberi hak
3. Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri
4. Syarat penjualan melalui pelelangan umum
5. Hak Kreditor mengambilpelunasan piutangnya fdari hasilpenjualan
6. Hak kreditor mengambil pelunasan piutangnya sebatas hak tagih.
Hal lain yang perlu dikaji adalah ketentuan pasal 11 ayat 2 yang menyebiutkan bahwa “ Dalam Akta Pembrian Hak Ytanggungan dapat dicantumkan janji – janji , antara lain janji bahwa pemegang hak tanggungtan pertanma mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendir objekl hak tangungan apanbila debituor cidea janji.
Ketentuan ini /kewenanagan ini sebenanrya yidak perlu lagi divantumkan /diperjanjiankan dalam APHT, karena xsecara hokum hak untuk menjual objek hakj tanggungan atas ekuasaan sendiri telah diberikan kepafa pemeganga hak tanggungan pertama melaui ketentuan pasal 6.
Sungguh siuat hal yang aneh kalau pembuat undang-undang memberika kesempatan keada pemegang hak tanggingan untuk dalam APHT memperjanjikan hak untuk , dalam hal debitur cidea janji menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri, karena parate eksekusi itu sendiri pada dasarnya adalah ex legi dalam pasal 6 UUHT bukan berdasarkan janji
Didalam undfang-undang jamina fidusia terdapat dua pengatura yang mubazir mengenai parate eksekusinini yaitu ketyentuan pasal 15 ayat 3 dan ketentuan pasal 29 ayat 1 hurf b.
Hal ini tidak sama dengan pengaturan parate eksesui yang ada lama UUHT yang memberikan hak kepada pemengan hak tanggungan pertama dengan kekuasaannya sendiri untuk menjualbenda yang menjai objek hak tanggungan dan meletakkan dasar pelaksanaan eksekusinya pada [pasal 20 ayat 1 huruf a. jadi hanya satu pasal saja .
Dalam UUJF parate eksekusi bukan janji melainkan hak yang diberikan oleh Undang-unfang.
Seangkan dalam UUHT itu merupaan janji dan juga ex legi (pemberian UU).
Dalam pasal 15 ayat 3 dari UUJF menyatakan bahwa “ Apabila debitor cedera janji, Penerima Fidusia mempunyai hak untuk menjual Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia atas kekuatannya sendiri “
Dalam padsalini tidak dijelaskan lebih lanjut mengenai cara melaksanakan eksekusi, hanya meletakkan hak bagi Kreditor untuk menjual benda yang menjadi objek jaminan fidussia atas kekuatannya sendiri. Ketentuan ini ditindak lanjuti oleh pasal 29 ayat 1 sub b yang menyatakan bahwa “penjualan benda yang menjadiobjek Jaminan fidusia atas kekuasaan penerima Fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan.
Dengan adanya ketentuanini secara hokum, undang-unfdang memberikan hak atau wewenang kepada kreditor (peenrima fidusia) atas kekuasaannya sendiri (parate eksekusi) untuk menjualbenada yang menjadi objek jaminan fidusia guna mendapatkan pelunasan piutangnya. Artinya tanpa meminta bantuan Ketua atau juru sita dari pengadilan negeri yangb ersnahgkytan, kreditor dapat meminta bantuan dari Kantor Lelamg Umum untuk melakukan penjuala secara umum atau elang atas benada yang menahao objek jaminan fiduais.
Bahwa dengan adanya ketentuan pasal 29ayat 1 sub c berarti juga diberikan kemungkinan kepada penriam jaminan fidussia untuk menjual sendiri benda yang menjadiobjek jaminan fidusisa (parate eksesiki) melalui cara dibawah tangan, bilamana pihak kreditiro memandabnag bahwa penjualan melalui pelelangan dimuka umum kurang menguntunkan. Ini berarti parate eksekusi atas objek jaminan fidusia bukan hanya satu-saunya melalui pelelangan secara umum tapi juga bias dilakkukan melaui penjualan di bawah tangan asalkan dilakukan berdasarka kesepakatan antara pemberi dan pemenriam fidudi, dapat memperoleh keuntungan /harga yang tertinggi yang menguntungkan para pihak.
Jadi perbedaan antara UUJF dengan UUHT adalah terletak pada unsure JANJI ; yang mana dalam UUHT pelaksaan parate eksekusi itu harius dicantumkan secara jelas dan tegas mengenai janji yang berkenaan dengan pelaksanaan parate eksesusi apabila Debitor cidera janji, dia tidak berdiri sendiri. sedangkan dalam UUJF tidak didapat hal tersebut. Parate eksekusi dalam UUJF diperoleh atas pemberian Undang-Undang.
Pada dasarnya dalam UUHT juga parate eksesui ini diperoleh atas pemberian undang-undang ( ex legi ), namun hal itu masih harus diikuti lagi dengan penegasan berlakunya /penerapan dengan janji yang harus dicantumkan secara jelas dan tegas dalam APHT.
Parate Executie adalah kewenangan untuk menjual atas kekuasaan sendiri barang yang menjadi obyek jaminan kalau debitor cidera janji tanpa harus meminta fiat (persetujuan) dari Ketua Pengadilan.
Di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan (Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 ) dan Undang-Undang Jaminan Fidusia (Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 ) masing-masing telah mengatur mengenai Parate Executie ini.
Dalam UUHT yang mengatur mengenai Lembaga Parate Executie ini adalah pasal 6 yang berbunyi sebagai berikut : “ Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut “.
Sedangkan dasar berpijaknya untuk melakukan eksekusi adalah pasal 20 ayat 1 huruf a
Dengan demikian unsur-unsur esensi dalam pasal tersebut adalah :
1. Debitor cidera janji
2. Kreditor Pemegang Hak Tanggungan pertama diberi hak
3. Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri
4. Syarat penjualan melalui pelelangan umum
5. Hak Kreditor mengambilpelunasan piutangnya fdari hasilpenjualan
6. Hak kreditor mengambil pelunasan piutangnya sebatas hak tagih.
Hal lain yang perlu dikaji adalah ketentuan pasal 11 ayat 2 yang menyebiutkan bahwa “ Dalam Akta Pembrian Hak Ytanggungan dapat dicantumkan janji – janji , antara lain janji bahwa pemegang hak tanggungtan pertanma mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendir objekl hak tangungan apanbila debituor cidea janji.
Ketentuan ini /kewenanagan ini sebenanrya yidak perlu lagi divantumkan /diperjanjiankan dalam APHT, karena xsecara hokum hak untuk menjual objek hakj tanggungan atas ekuasaan sendiri telah diberikan kepafa pemeganga hak tanggungan pertama melaui ketentuan pasal 6.
Sungguh siuat hal yang aneh kalau pembuat undang-undang memberika kesempatan keada pemegang hak tanggingan untuk dalam APHT memperjanjikan hak untuk , dalam hal debitur cidea janji menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri, karena parate eksekusi itu sendiri pada dasarnya adalah ex legi dalam pasal 6 UUHT bukan berdasarkan janji
Didalam undfang-undang jamina fidusia terdapat dua pengatura yang mubazir mengenai parate eksekusinini yaitu ketyentuan pasal 15 ayat 3 dan ketentuan pasal 29 ayat 1 hurf b.
Hal ini tidak sama dengan pengaturan parate eksesui yang ada lama UUHT yang memberikan hak kepada pemengan hak tanggungan pertama dengan kekuasaannya sendiri untuk menjualbenda yang menjai objek hak tanggungan dan meletakkan dasar pelaksanaan eksekusinya pada [pasal 20 ayat 1 huruf a. jadi hanya satu pasal saja .
Dalam UUJF parate eksekusi bukan janji melainkan hak yang diberikan oleh Undang-unfang.
Seangkan dalam UUHT itu merupaan janji dan juga ex legi (pemberian UU).
Dalam pasal 15 ayat 3 dari UUJF menyatakan bahwa “ Apabila debitor cedera janji, Penerima Fidusia mempunyai hak untuk menjual Benda yang menjadi objek Jaminan Fidusia atas kekuatannya sendiri “
Dalam padsalini tidak dijelaskan lebih lanjut mengenai cara melaksanakan eksekusi, hanya meletakkan hak bagi Kreditor untuk menjual benda yang menjadi objek jaminan fidussia atas kekuatannya sendiri. Ketentuan ini ditindak lanjuti oleh pasal 29 ayat 1 sub b yang menyatakan bahwa “penjualan benda yang menjadiobjek Jaminan fidusia atas kekuasaan penerima Fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan.
Dengan adanya ketentuanini secara hokum, undang-unfdang memberikan hak atau wewenang kepada kreditor (peenrima fidusia) atas kekuasaannya sendiri (parate eksekusi) untuk menjualbenada yang menjadi objek jaminan fidusia guna mendapatkan pelunasan piutangnya. Artinya tanpa meminta bantuan Ketua atau juru sita dari pengadilan negeri yangb ersnahgkytan, kreditor dapat meminta bantuan dari Kantor Lelamg Umum untuk melakukan penjuala secara umum atau elang atas benada yang menahao objek jaminan fiduais.
Bahwa dengan adanya ketentuan pasal 29ayat 1 sub c berarti juga diberikan kemungkinan kepada penriam jaminan fidussia untuk menjual sendiri benda yang menjadiobjek jaminan fidusisa (parate eksesiki) melalui cara dibawah tangan, bilamana pihak kreditiro memandabnag bahwa penjualan melalui pelelangan dimuka umum kurang menguntunkan. Ini berarti parate eksekusi atas objek jaminan fidusia bukan hanya satu-saunya melalui pelelangan secara umum tapi juga bias dilakkukan melaui penjualan di bawah tangan asalkan dilakukan berdasarka kesepakatan antara pemberi dan pemenriam fidudi, dapat memperoleh keuntungan /harga yang tertinggi yang menguntungkan para pihak.
Jadi perbedaan antara UUJF dengan UUHT adalah terletak pada unsure JANJI ; yang mana dalam UUHT pelaksaan parate eksekusi itu harius dicantumkan secara jelas dan tegas mengenai janji yang berkenaan dengan pelaksanaan parate eksesusi apabila Debitor cidera janji, dia tidak berdiri sendiri. sedangkan dalam UUJF tidak didapat hal tersebut. Parate eksekusi dalam UUJF diperoleh atas pemberian Undang-Undang.
Pada dasarnya dalam UUHT juga parate eksesui ini diperoleh atas pemberian undang-undang ( ex legi ), namun hal itu masih harus diikuti lagi dengan penegasan berlakunya /penerapan dengan janji yang harus dicantumkan secara jelas dan tegas dalam APHT.
RANCANGAN UNDANG-UNDANG ADMINISTRASI PEMERINTAHAN
1. PASAL 16
Pemberian Kuasa
(1) Setiap orang dan organisasi dapat memberikan kuasa tertulis yang bermaterai kepada seseorang untuk mewakili dan bertindak atas namanya dalam semua keputusan dan tindakan dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan.
Komentar
Seharusnya pasal ini menyatakan bahwa
“ Setiap individu, badan hukum, organisasi, Badan atau Pejabat Pemerintahan dapat memberikan kuasa tertulis yang bermaterai kepada seseorang untuk mewakili dan bertindak atas namanya dalam semua keputusan dan tindakan dalam prosedur Adminiustrasi Pemrintahan “
Alasannya :
1. Kata setiap orang itu mempunyai makna Individu dan badan Hukum, karena Orang terdiri atas manusia dan Badan Hukum keduanya adalah Subyek hukum yang memangku hak dan kewajiban.
2. Pasal ini tidak konsisten dan tidak taat asas dengan pasal 11 ayat 2 yang menyatakan bahwa pihak-pihak yang memiliki kemampuan untuk terlibat dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan meliputi :
a. Individu yang cakap bertindak menurut hukum perdata
b. Badan hukum yang diwakili oleh pengurus
c. Organisasi yang diwakili oleh pengurus
d. Badan atau Pejabat Pemerintahan yang diwakili oleh Pejabat Pemetintahan atau Pejabat yang ditunjuknya.
Selain itu pasal 16 ayat 2 juga tidak konsisten dengan ketentuan pasal 16 ayat 5 yang menentapkan bahwa : “ Jika individu, badan hukum dan organisasi tidak memiliki wakil yang dapat bertindak atas namanya, maka Badan atau Pejabat Pemerintahan dapat menunjuk wakildan atau perwakilan pihak yang terlibat untuk mewakili individu atau organisasi tersebut dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan.
Jadi yang benar penggunaan kata/bahasanya yaitu pasal 16 ayat 2 yang memisahkan kata individu dengan kata Badan Hukum.
2. Pasal 39 ayat 1 :
Setiap orang, kelompok masyarakat, organisasi dapat mengajukan gugatan terhadap Keputusan Upaya Administrasi ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
Komentar :
Pasal inipun tidak membedakan antara individu (manusia) dengan Badan Hukum , karena keduanya ini adalah Orang, demikian pula organisasi . Organisasi apa yang dimaksud, apakah organisasi itu tidak sama dengan kelompok masyarakat.
Masuknya kelompok masyarakat dalam pasal ini tidak konsisten/taat asas dengan ketentuan Pasal ini tidak konsisten dan tidak taat asas dengan pasal 11 ayat 2 yang menyatakan bahwa pihak-pihak yang memiliki kemampuan untuk terlibat dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan meliputi :
a. Individu yang cakap bertindak menurut hukum perdata
b. Badan hukum yang diwakili oleh pengurus
c. Organisasi yang diwakili oleh pengurus
d. Badan atau Pejabat Pemerintahan yang diwakili oleh Pejabat Pemetintahan atau Pejabat yang ditunjuknya.
Seharusnya pihak yang dapat mengajukan gugatan itu adalah pihak-pihak yang disebutkan oleh Pasal 11 ayat 2 huruf a, b, c, dan d di atas.
Selain itu Pasal 39 mungkin sebaiknya di tambah dua ketentuan lagi yaitu yang mengatur sanksi perdata dan pidana :
“ Apabila keputusan Upaya Adminstrasi itu menimbulkan kerugian baik moril maupun materil , maka pihak-pihak yang merasa dirugikan oleh keputusan Upaay Adminstrasi Pemerintahan dapat mengajukan Gugatan perdata ke Pengadilan ( Peradilan Umum ).
“ Apabila keputusan itu mengandung unsur tindak pidana maka pihak-pihak termaksud dapat pula melapor ke pihak yang berwajib”.
Selain itu pasal 39 atau RUU ini mengatur juga peran serta masyarakat dalam mengakses data atau dalam hal memberikan informasi kepada Pejabat Adminstrasi Pemerintahan dalam hal ada pejabat yang melakukan perbuatan yang bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang.
Dalam ketentuan tersebut haruslah dijelaskan bagaimana model peran aktif masyarakat baik dalam melapor maupun dalam partisipasi.
3. Mungkin sebaiknya diatur : ( Pasal Baru )
“ Masyarakat atau pihak –pihak yang disebut pada pasal 11 , baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dapat mengajukan melakukan pengawasan terhadap proses pembuatan Keputusan Upaya Administrasi Pemerintahan”.
Hal ini untuk memaksimalkan fungsi ketentuan pasal 31 ayat (5) yang berbunyi :
“ Jika Badan atau Pejabat Pemerintahan memperoleh informasi dan fakta yang dapat membenarkan pencabutan Keputusan Pemerintahan, maka keputusan Pemerintahan wajib dicabut selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak diperolehnya informasi dan fakta tersebut.
Politik hukum yang diinginkan atau yang terkandung dalam pasal atau koreksi pasal tersebut diatas adalah Politik Hukum yang konfigurasinya Demokratis . Yang diinginkan adalah politik hukum yang memaksimalkan peran aktif /partisipasi masyarakat sehingga nantinya terbentuk suatu konfigurasi politik yang demokratis yang menghasilkan karakteristik hukum yang responsive.
Pemberian Kuasa
(1) Setiap orang dan organisasi dapat memberikan kuasa tertulis yang bermaterai kepada seseorang untuk mewakili dan bertindak atas namanya dalam semua keputusan dan tindakan dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan.
Komentar
Seharusnya pasal ini menyatakan bahwa
“ Setiap individu, badan hukum, organisasi, Badan atau Pejabat Pemerintahan dapat memberikan kuasa tertulis yang bermaterai kepada seseorang untuk mewakili dan bertindak atas namanya dalam semua keputusan dan tindakan dalam prosedur Adminiustrasi Pemrintahan “
Alasannya :
1. Kata setiap orang itu mempunyai makna Individu dan badan Hukum, karena Orang terdiri atas manusia dan Badan Hukum keduanya adalah Subyek hukum yang memangku hak dan kewajiban.
2. Pasal ini tidak konsisten dan tidak taat asas dengan pasal 11 ayat 2 yang menyatakan bahwa pihak-pihak yang memiliki kemampuan untuk terlibat dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan meliputi :
a. Individu yang cakap bertindak menurut hukum perdata
b. Badan hukum yang diwakili oleh pengurus
c. Organisasi yang diwakili oleh pengurus
d. Badan atau Pejabat Pemerintahan yang diwakili oleh Pejabat Pemetintahan atau Pejabat yang ditunjuknya.
Selain itu pasal 16 ayat 2 juga tidak konsisten dengan ketentuan pasal 16 ayat 5 yang menentapkan bahwa : “ Jika individu, badan hukum dan organisasi tidak memiliki wakil yang dapat bertindak atas namanya, maka Badan atau Pejabat Pemerintahan dapat menunjuk wakildan atau perwakilan pihak yang terlibat untuk mewakili individu atau organisasi tersebut dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan.
Jadi yang benar penggunaan kata/bahasanya yaitu pasal 16 ayat 2 yang memisahkan kata individu dengan kata Badan Hukum.
2. Pasal 39 ayat 1 :
Setiap orang, kelompok masyarakat, organisasi dapat mengajukan gugatan terhadap Keputusan Upaya Administrasi ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
Komentar :
Pasal inipun tidak membedakan antara individu (manusia) dengan Badan Hukum , karena keduanya ini adalah Orang, demikian pula organisasi . Organisasi apa yang dimaksud, apakah organisasi itu tidak sama dengan kelompok masyarakat.
Masuknya kelompok masyarakat dalam pasal ini tidak konsisten/taat asas dengan ketentuan Pasal ini tidak konsisten dan tidak taat asas dengan pasal 11 ayat 2 yang menyatakan bahwa pihak-pihak yang memiliki kemampuan untuk terlibat dalam prosedur Adminstrasi Pemerintahan meliputi :
a. Individu yang cakap bertindak menurut hukum perdata
b. Badan hukum yang diwakili oleh pengurus
c. Organisasi yang diwakili oleh pengurus
d. Badan atau Pejabat Pemerintahan yang diwakili oleh Pejabat Pemetintahan atau Pejabat yang ditunjuknya.
Seharusnya pihak yang dapat mengajukan gugatan itu adalah pihak-pihak yang disebutkan oleh Pasal 11 ayat 2 huruf a, b, c, dan d di atas.
Selain itu Pasal 39 mungkin sebaiknya di tambah dua ketentuan lagi yaitu yang mengatur sanksi perdata dan pidana :
“ Apabila keputusan Upaya Adminstrasi itu menimbulkan kerugian baik moril maupun materil , maka pihak-pihak yang merasa dirugikan oleh keputusan Upaay Adminstrasi Pemerintahan dapat mengajukan Gugatan perdata ke Pengadilan ( Peradilan Umum ).
“ Apabila keputusan itu mengandung unsur tindak pidana maka pihak-pihak termaksud dapat pula melapor ke pihak yang berwajib”.
Selain itu pasal 39 atau RUU ini mengatur juga peran serta masyarakat dalam mengakses data atau dalam hal memberikan informasi kepada Pejabat Adminstrasi Pemerintahan dalam hal ada pejabat yang melakukan perbuatan yang bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang.
Dalam ketentuan tersebut haruslah dijelaskan bagaimana model peran aktif masyarakat baik dalam melapor maupun dalam partisipasi.
3. Mungkin sebaiknya diatur : ( Pasal Baru )
“ Masyarakat atau pihak –pihak yang disebut pada pasal 11 , baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama dapat mengajukan melakukan pengawasan terhadap proses pembuatan Keputusan Upaya Administrasi Pemerintahan”.
Hal ini untuk memaksimalkan fungsi ketentuan pasal 31 ayat (5) yang berbunyi :
“ Jika Badan atau Pejabat Pemerintahan memperoleh informasi dan fakta yang dapat membenarkan pencabutan Keputusan Pemerintahan, maka keputusan Pemerintahan wajib dicabut selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak diperolehnya informasi dan fakta tersebut.
Politik hukum yang diinginkan atau yang terkandung dalam pasal atau koreksi pasal tersebut diatas adalah Politik Hukum yang konfigurasinya Demokratis . Yang diinginkan adalah politik hukum yang memaksimalkan peran aktif /partisipasi masyarakat sehingga nantinya terbentuk suatu konfigurasi politik yang demokratis yang menghasilkan karakteristik hukum yang responsive.
PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH
Bagi Negara Republik Indonesia , yang susunan perekonomiannya dan corak kehidupanya masih bersifat agraris maka tanah mempunyai fingsi dan peranan yang mencakup berbagai aspek penghidupan dan kehidupan masyarakat, bukan hanya aspek ekonomis belaka tetapi juga menyangkut aspek-aspek yang non ekonomis, apalagi tanah merupakan segala-galanya bagi masyarakat yang pernanannya bukan hanya sekedar faktor produksi melainkan pula mempunyai nilai untuk mendukung martabatnya sebagai manusia.
Berbagai pengalaman historis telah membuktikan bahwa tanah sangat lengket dengan perilaku masyarakat bahkan tanah dapat menimbulkan masalaah bila sendi-sendi perubahan tidak memiliki norma sama sekali.
Betapa pentingnya tanah sebagai sumber daya hidup, maka tidak ada sekelompok masyarakatpun di dunia ini yang tidak memiliki aturan-aturan atau norma-norma tertentu dalam masalah pertanahan ini, penduduk bertambah , pemikiran manusia berkembang, dan berkembang pulalah sistem , pola, struktur dan tata cara manusia menetukan sikapnya terhadap tanah.
Seiring dengan perubahan dan perkembangan pola pikir, pola hidup dan kehidupan manusia maka dalam soal pertanahanpun terjadi perubahan, terutama dalam hal pemilikan dan penguasaannya dalam hal ini tentang kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah yang sedang atau yang akan dimilikinya.
Dengan adanya persoalan-persoalan , baik mengenai pertambahan penduduk maupun perkembangan ekonomi, maka kebutuhan terhadap tanah dalam kegiatan pembangunan akan meningkat. Berdasarkan kenyataan ini, tanah bagi penduduk Indonesia dewasa ini merupakan harta kekayaan yang paling tinggi nilainya dan juga merupakan sumber kehidupan, maka dari itu jengkal tanah dibela sampai titik darah penghabisan apabila hak tanahnya ada yang mengganggu. Untuk menjaga jangan sampai terjadi sengketa maka perlu diadakan pendaftaran tanah.
Sadar akan tugas dan kewajibannya itu maka pemerintah telah menetapkannya pada pasal 19 UUPA yang pada ayat (1) nya menyatakan bahwa : “ Untuk menjamin kepastian hukumoleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur degan Peraturan Pemerintah “. Selanjutnya pada ayat (2) nya memberikan rincian bahwa pendaftaran tanah yang disebut pada ayat (1) tersebut meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.
Sebagai implementasi dari pasal 19 ayat (1) dan (2) ini maka dikeluarkanlah Peraturan Pemerintah di bidang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 mengenai Pendaftaran Tanah. Dan pendaftaran tanah dimaksud dijejaskan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 pada pasal 2 ayat (1) nya yaitu harus dilakukann desa demi desa atau daerah-daerah yang setingkat dengan itu.
Dengan melihat konsepsi pasal 19 ayat (1 dan 2 ) UUPA serta pasal 2 ayat (1) PP Nomor 10 tahun 1961 tersebut di atas, maka kita dapat mengetahui bahwa pendaftaran tanah adalah perlu demi terciptanya kepastian hukum dan kepastuan hak atas tanah. Dalam pelaksanaan pendaftaran ini, pemerintah akan melaksanakan secara sederhana dan mudah dimengerti dan secara berangsur-angsur. Konsepsi logis dari semua itu adalah ayat 2 c pasal 19 UUPA yaitu “ akan diberikan tanda bukti hak/surat bukti hak , di mana surat-surat bukti hak tersebut akan berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Inilah fungsi pokok sebenarnya dari pendaftaran tanah.
Jadi jelaslah sebenarnya bahwa tujuan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap hak atas tanah. Pendaftaran Tanah adalah tugas dan beban pemerintah akan tetapi untuk mensukseskannya/ keberhasilannya sangat tergantung pada partisipasi aktif / peranan masyarakat terutama pemegang hak.
Kepastian hukum disini meliputi kepastian objek, kepastian hak, dan kepastian subjek dalam rangka mendapatkan dan atau memberikan perlindungan hukum atas kepemilikan tanah baik yang belum bersertifikat maupun yang sudah bersertifikat. Dengan kata lain kepastian disini adalah kepastian mengenai orangnya/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah dan kepastian mengenai letak, batas-batas serta luasnya bidang tanah .
Dengan memperhatikan kemampuan pemerintah , maka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan secara bertahap. Sebagai langkah awal dilakukan pengukuran desa-demi desa untuk memenuhi ketersediaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah yang memuat titik – titik dasar tehnik dan unsur-unsur geografis serta batas fiksik bidang-bidang tanah. Pada wilayah yang belum dilakukan secara sistematik , peta dasar pendaftraan tanah sangat diperlukan untuk mengidentifikasi dan menentapkan letak tanah yang akan didaftarkan secara sporadik, dan selanjutnya menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
Sehubungan dengan pemberian kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah, baik mengenai subjek maupun objeknya , maka pemerintah mengharuskan dilakukan pengumuman mengenai hak –hak atas tanah, yang meliputi :
1. Pengumuman mengenai subjek yang menjadi pemegang hak yang dikenal dengan sebagai asas publisitas dengan maksud agar masyarakat luas dapat mengetahui tentang subjek dan objek atas satu bidang tanah . Adapun implementasi dari asas publisitas ini adalah dengan mengadakan pendaftaran tanah.
2. Penetapan mengenai letak, batas-batas, dan luas bidang – bidang tanah yang dipunyai seseorang atas sesuatu hak atas tanah, dikenal sebagai asas spesialitas daan implementasinya adalah dengan mengadakan Kadaster.
Dengan demikian ,maka seseorang yang hendak membeli suatu hak atas tanah tidak perlu melakukan penyelidikan sendiri, karena keterangan mengenai subyek dan objek atas suaru bidang tanah dapat diperoleh dengan mudah pada instansi pemerintah yang ditugaskan menyelenggarakan Pendaftaran Tanah.
Sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 , hukum agraria di Indonesia masih bersifat dualistis. Hal tersebut dapat dijumpai bahwasanya hukum agraria membagi hak-hak atas tanah dalam 2 golongan yaitu :
1. Hak-hak atas tanah hak barat berupa : hak eigendom, hak erpacht dan hak postal, tanah tersebut disebut tanah hak barat ;
2. Hak-hak atas tanah adat berupa : hak milik, hak yasan, dan hak andarbeni. Tanah-tanah dengan hak-hak adat tersebut disebut tanah – tanah Indonesia.
Pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur oleh PP. No. 10 tahun 1961 belum berjalan efektif , hal ini selain sasaran utamanya/daerah yang diutamakan adalah daerah –daerah perkotaan, juga menyangkut tata cara , administrasi dan biaya yang harus ditanggung oleh masyarakat pemegang hak atas tanah sangatlah berat dirasakan oleh masayarakat pemegang hak atas tanah serta sosialisasi terhadap pelaksanaan PP itu sendiri belum maksimal. Dengan kondisi tersebut maka tujuan pendaftaran tanah belum tercapai.
Salah satu terobosan yang dilakukan pemerintah dalam rangka pendaftaran tanah yaitu dengan mengeluarkan Surat keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 185 tahun 1981 yang mulai berlaku tanggal 15 Agustus 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agararia ( PRONA) suatu kegiatan Pendaftaran Tanah secara Massal yang bertujuan untuk membantu rakyat /masyarakat yang kurang mampu dimana biayanya ditanggung oleh Negara. Ini adalah suatu upaya pemerintah dalam rangka memaksimalkan tugas dan tujuan PP. No. 10 Tahun 1961 yang belum berjalan maksimal dan efektif. Nampaknya program ini sangat efektif dan memancing minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.
Akselerasi dalam pembangunan nasional sangat memerlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pendaftaran tanah dan oleh karena PP. No. 10 Tahun 1961 dipandang tidak lagi sepenuhnya mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional sehingga perlu dilakukan penyempurnaan. Dengan menimbang hal-hal tersebut , maka pemerintah memandang perlu membuat suatu aturan yang lengkap mengenai pendaftaran tanah yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat untuk adanya jaminan kepastian hukum dan akhirnya pada tanggal 8 Juli 1997 , Pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dengan berlakunya PP. No. 24 Tahun 1997 tidak serta merta menghapuskan keberlakuan PP. No. 10 Tahun 1961, akan tetapi PP. No. 10 tahun 1961 tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan atau diubah atau diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. ( Pasal 64 ayat 1 PP. No. 24 Tahun 1997).
Berbicara mengenai apa itu Pendaftaran Tanah, kita tidak dapatkan penjelasannya secara lengkap pada PP. No. 10 tahun 1961, akan tetapi kita dapat melihatnya pada PP. 24 Tahun 1997 Pasal 1 butir (1) yang menyebutkan bahwa Pendaftaran Tanah adalah : “ Serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur , meliputi pengumpulan, pengolahan,pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yurudis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Definisi pendaftaran tanah dalam PP. No. 24 Tahun 1997 merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup pendaftaran Tanah berdasarkan Pasal 19 ayat (2) PP. No. 10 Tahun 1961 yang hanya meliputi : pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah serta pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam PP. No. 24 Tahun 1997 Pasal 2 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas :
1. Asas sederhana : maksudnya agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepntingan, terutama pemegang hak atas tanah.
2. Asas aman : maksudnya pendaftaran tanah perlu dilakukan dengan teliti dan cermat agar terjamin kepastian hukumnya.
3. Asas terjangkau maksudnya : terjangkau disini berkaitan dengan biaya , khususnya bagi golongan ekonomi lemah. ( dalam PP. No. 10 tahun 1961 ada PRONA , PP. No. 24 Tahun 1997 ada Program AJUDIKASI keduanya biaya ditanggung oleh Negara).
4. Asas mutakhir maksudnya : Data yang tersedia dan disimpan di Kantor Pertanahan itu harus data mutakhir.
5. Asas terbuka maksudnya : masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam Pasal 3 dan Pasal 4 PP. No.24 Tahun 1997 menegaskan kembali bahwa tujuan dilakukannnya Pendaftaran Tanah adalah untuk :
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Jamainan kepastian ini meliputi :
a. Kepastian status hak yang terdaftar ;
b. Keapstian subjek hak;
c. Kepastian objek hak
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hokum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudaf didaftar.
3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Ciri – cirri khusus dengan diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 ini adalah :
1. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali, secara Sistematik dan Sporadik.
Menurut Pasal 1 angka 10 PP. 24 Tahun 1997 yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara Sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar didalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Sedangkan Pendaftaran tanah secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau missal ( Pasal 1 angka 11 PP. 24 tahun 1997).
2. Penunjukkan PPAT dan Panitia Ajudikasi.
3. Prinsip pelepasan hak.
Pasal 32 ayat (2) PP.24 Tahun 1997 menyatakan bahwa dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala kantor Pertanahan yang bersangkutan atauoun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah aatau penerbitan sertipikat tersebut. Lembaga ini sebenarnya sejalan dengan ketentuan UUPA yang menyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan.
4. Pembuatan peta dasar Pendaftaran dengan titik-titik dasar Teknik Nasional
5. Contradictoire delimitasi.
Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur atau gambar situasinya tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya , maka berdasarkan pasal 18 (1) dilakukan berdasarkan penunjukkan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
Sedangkan objek pendaftaran tanah menurut pasal 19 PP. No. 24 tahun 1997 adalah :
1. Hak Milik ( sesuai dengan pasal 20 ayat 1 UUPA )
2. Hak Guna Usaha ( sesuai dengan Pasal 28 ayat 1 UUPA)
3. Hak Guna Bangunan (sesuai dengan pasal 35 ayat 1 dan 2 UUPA)
4. Hak pakai ( sesuai dengan pasal 41 ayat 1 UUPA)
5. Hak Pengelolaan (Pasal 1 angka 4 PP. No. 24 Tahun 1997 )
6. Tanah Wakaf ( sesuai pasal 49 ayat 3 UUPA dan UU No. 28 tahun 1977)
7. Hak MilikAtas satuan Rumah Susun ( sesuai dengan pasal 8 ayat 2 dan 3 Undang-Undang No. 16 tahun 1985 dan PP. No. 4 tahun 1988)
8. Hak Tanggungan ( sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996
9. Tanah Negara ( PP. No.24 Tahun 1997 dan PP No. 8 Tahun 1953)
Objek pendaftaran tanah ini bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah maka menggunakan sistem pendaftaran tanah bukan pendaftaran akta, karena sistem pendaftaran tanah ditandai/dibuktikan dengan adanya dokumen Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar, sedangkan pendaftaran akta, yang didaftar bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hokum mengenai hak tersebut kemudian.
Dengan adanya PP. Nomor 24 tahun 1997 ini, kelihatanya program atau kegiatan pendaftaran tanah mulai menggeliat, saat ini pendaftaran tanah sudah berjalan , namun perlu ditingkatkan terus dan mencari solusi yang efektif agar tujuan hakiki dari pendaftaran tanah terutama bagi tanah yang akan didaftar secara sistematis dan sporadik dapat tercapai..
Sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh PP. No. 10 tahun 1961 adalah Sistem Negatif. Sistem ini disempurnakan atau dikembangkan oleh PP. No. 24 Tahun 1997 adalah asas negativ mengandung unsur positif , menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pemerintah harus terus mencari cara dan sistem dalam rangka optimalisasi tujuan pendaftaran tanah terutama mengenai asas sederhana . aman dan terjangkau, sehingga golongan ekonomi lemahpun dapat termotifasi untuk mendaftarkan tanahnya terutama secara sistematis dan sporadik, walaupun saat ini sudah ada program Larasita yang lebih mendekatkan pada pelayanan dan bantuan biaya .
Jadi kalau dilihat dari tujuan pendaftaran tanah baik melalui Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 maupun Nomor 24 tahun 1997 maka status kepemilikan hak atas tanah bagi warga Negara Indonesia akan terjamin dan akan tercipta suatu kepastian baik mengenai, subjeknya, objeknya maupun hak yang melekat diatasnya termasuk dalam hal ini peralihan hak atas tanah. Hanya saja Kantor Pertanahan harus lebih aktif lagi mensosialisasikan kegiatan pendaftaran tanah baik mengenai tata cara, prosedur maupun biayanya serta pentingnya pendaftaran tanah ini bagi pemegang hak . Dan yang lebih penting lagi kantor Pertanahan harus senantiasa melakukan pemutakhiran data tanah agar tidak terjadi overlapping dalam pemberian haknya atau pendaftaran haknya yang dapat menimbulkan masalah hukum yaitu sengketa/perkara yang disebabkan oleh adalanya sertifikat ganda atau sertifikat palsu. Kantor Pertanahan haruslah senantiasa memutakhirkan datanya terutama buku tanah sebagai bank data .
Bagi Negara Republik Indonesia , yang susunan perekonomiannya dan corak kehidupanya masih bersifat agraris maka tanah mempunyai fingsi dan peranan yang mencakup berbagai aspek penghidupan dan kehidupan masyarakat, bukan hanya aspek ekonomis belaka tetapi juga menyangkut aspek-aspek yang non ekonomis, apalagi tanah merupakan segala-galanya bagi masyarakat yang pernanannya bukan hanya sekedar faktor produksi melainkan pula mempunyai nilai untuk mendukung martabatnya sebagai manusia.
Berbagai pengalaman historis telah membuktikan bahwa tanah sangat lengket dengan perilaku masyarakat bahkan tanah dapat menimbulkan masalaah bila sendi-sendi perubahan tidak memiliki norma sama sekali.
Betapa pentingnya tanah sebagai sumber daya hidup, maka tidak ada sekelompok masyarakatpun di dunia ini yang tidak memiliki aturan-aturan atau norma-norma tertentu dalam masalah pertanahan ini, penduduk bertambah , pemikiran manusia berkembang, dan berkembang pulalah sistem , pola, struktur dan tata cara manusia menetukan sikapnya terhadap tanah.
Seiring dengan perubahan dan perkembangan pola pikir, pola hidup dan kehidupan manusia maka dalam soal pertanahanpun terjadi perubahan, terutama dalam hal pemilikan dan penguasaannya dalam hal ini tentang kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah yang sedang atau yang akan dimilikinya.
Dengan adanya persoalan-persoalan , baik mengenai pertambahan penduduk maupun perkembangan ekonomi, maka kebutuhan terhadap tanah dalam kegiatan pembangunan akan meningkat. Berdasarkan kenyataan ini, tanah bagi penduduk Indonesia dewasa ini merupakan harta kekayaan yang paling tinggi nilainya dan juga merupakan sumber kehidupan, maka dari itu jengkal tanah dibela sampai titik darah penghabisan apabila hak tanahnya ada yang mengganggu. Untuk menjaga jangan sampai terjadi sengketa maka perlu diadakan pendaftaran tanah.
Sadar akan tugas dan kewajibannya itu maka pemerintah telah menetapkannya pada pasal 19 UUPA yang pada ayat (1) nya menyatakan bahwa : “ Untuk menjamin kepastian hukumoleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur degan Peraturan Pemerintah “. Selanjutnya pada ayat (2) nya memberikan rincian bahwa pendaftaran tanah yang disebut pada ayat (1) tersebut meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.
Sebagai implementasi dari pasal 19 ayat (1) dan (2) ini maka dikeluarkanlah Peraturan Pemerintah di bidang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 mengenai Pendaftaran Tanah. Dan pendaftaran tanah dimaksud dijejaskan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 pada pasal 2 ayat (1) nya yaitu harus dilakukann desa demi desa atau daerah-daerah yang setingkat dengan itu.
Dengan melihat konsepsi pasal 19 ayat (1 dan 2 ) UUPA serta pasal 2 ayat (1) PP Nomor 10 tahun 1961 tersebut di atas, maka kita dapat mengetahui bahwa pendaftaran tanah adalah perlu demi terciptanya kepastian hukum dan kepastuan hak atas tanah. Dalam pelaksanaan pendaftaran ini, pemerintah akan melaksanakan secara sederhana dan mudah dimengerti dan secara berangsur-angsur. Konsepsi logis dari semua itu adalah ayat 2 c pasal 19 UUPA yaitu “ akan diberikan tanda bukti hak/surat bukti hak , di mana surat-surat bukti hak tersebut akan berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Inilah fungsi pokok sebenarnya dari pendaftaran tanah.
Jadi jelaslah sebenarnya bahwa tujuan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap hak atas tanah. Pendaftaran Tanah adalah tugas dan beban pemerintah akan tetapi untuk mensukseskannya/ keberhasilannya sangat tergantung pada partisipasi aktif / peranan masyarakat terutama pemegang hak.
Kepastian hukum disini meliputi kepastian objek, kepastian hak, dan kepastian subjek dalam rangka mendapatkan dan atau memberikan perlindungan hukum atas kepemilikan tanah baik yang belum bersertifikat maupun yang sudah bersertifikat. Dengan kata lain kepastian disini adalah kepastian mengenai orangnya/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah dan kepastian mengenai letak, batas-batas serta luasnya bidang tanah .
Dengan memperhatikan kemampuan pemerintah , maka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan secara bertahap. Sebagai langkah awal dilakukan pengukuran desa-demi desa untuk memenuhi ketersediaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah yang memuat titik – titik dasar tehnik dan unsur-unsur geografis serta batas fiksik bidang-bidang tanah. Pada wilayah yang belum dilakukan secara sistematik , peta dasar pendaftraan tanah sangat diperlukan untuk mengidentifikasi dan menentapkan letak tanah yang akan didaftarkan secara sporadik, dan selanjutnya menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
Sehubungan dengan pemberian kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah, baik mengenai subjek maupun objeknya , maka pemerintah mengharuskan dilakukan pengumuman mengenai hak –hak atas tanah, yang meliputi :
1. Pengumuman mengenai subjek yang menjadi pemegang hak yang dikenal dengan sebagai asas publisitas dengan maksud agar masyarakat luas dapat mengetahui tentang subjek dan objek atas satu bidang tanah . Adapun implementasi dari asas publisitas ini adalah dengan mengadakan pendaftaran tanah.
2. Penetapan mengenai letak, batas-batas, dan luas bidang – bidang tanah yang dipunyai seseorang atas sesuatu hak atas tanah, dikenal sebagai asas spesialitas daan implementasinya adalah dengan mengadakan Kadaster.
Dengan demikian ,maka seseorang yang hendak membeli suatu hak atas tanah tidak perlu melakukan penyelidikan sendiri, karena keterangan mengenai subyek dan objek atas suaru bidang tanah dapat diperoleh dengan mudah pada instansi pemerintah yang ditugaskan menyelenggarakan Pendaftaran Tanah.
Sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 , hukum agraria di Indonesia masih bersifat dualistis. Hal tersebut dapat dijumpai bahwasanya hukum agraria membagi hak-hak atas tanah dalam 2 golongan yaitu :
1. Hak-hak atas tanah hak barat berupa : hak eigendom, hak erpacht dan hak postal, tanah tersebut disebut tanah hak barat ;
2. Hak-hak atas tanah adat berupa : hak milik, hak yasan, dan hak andarbeni. Tanah-tanah dengan hak-hak adat tersebut disebut tanah – tanah Indonesia.
Pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur oleh PP. No. 10 tahun 1961 belum berjalan efektif , hal ini selain sasaran utamanya/daerah yang diutamakan adalah daerah –daerah perkotaan, juga menyangkut tata cara , administrasi dan biaya yang harus ditanggung oleh masyarakat pemegang hak atas tanah sangatlah berat dirasakan oleh masayarakat pemegang hak atas tanah serta sosialisasi terhadap pelaksanaan PP itu sendiri belum maksimal. Dengan kondisi tersebut maka tujuan pendaftaran tanah belum tercapai.
Salah satu terobosan yang dilakukan pemerintah dalam rangka pendaftaran tanah yaitu dengan mengeluarkan Surat keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 185 tahun 1981 yang mulai berlaku tanggal 15 Agustus 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agararia ( PRONA) suatu kegiatan Pendaftaran Tanah secara Massal yang bertujuan untuk membantu rakyat /masyarakat yang kurang mampu dimana biayanya ditanggung oleh Negara. Ini adalah suatu upaya pemerintah dalam rangka memaksimalkan tugas dan tujuan PP. No. 10 Tahun 1961 yang belum berjalan maksimal dan efektif. Nampaknya program ini sangat efektif dan memancing minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.
Akselerasi dalam pembangunan nasional sangat memerlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pendaftaran tanah dan oleh karena PP. No. 10 Tahun 1961 dipandang tidak lagi sepenuhnya mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional sehingga perlu dilakukan penyempurnaan. Dengan menimbang hal-hal tersebut , maka pemerintah memandang perlu membuat suatu aturan yang lengkap mengenai pendaftaran tanah yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat untuk adanya jaminan kepastian hukum dan akhirnya pada tanggal 8 Juli 1997 , Pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dengan berlakunya PP. No. 24 Tahun 1997 tidak serta merta menghapuskan keberlakuan PP. No. 10 Tahun 1961, akan tetapi PP. No. 10 tahun 1961 tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan atau diubah atau diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. ( Pasal 64 ayat 1 PP. No. 24 Tahun 1997).
Berbicara mengenai apa itu Pendaftaran Tanah, kita tidak dapatkan penjelasannya secara lengkap pada PP. No. 10 tahun 1961, akan tetapi kita dapat melihatnya pada PP. 24 Tahun 1997 Pasal 1 butir (1) yang menyebutkan bahwa Pendaftaran Tanah adalah : “ Serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur , meliputi pengumpulan, pengolahan,pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yurudis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Definisi pendaftaran tanah dalam PP. No. 24 Tahun 1997 merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup pendaftaran Tanah berdasarkan Pasal 19 ayat (2) PP. No. 10 Tahun 1961 yang hanya meliputi : pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah serta pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam PP. No. 24 Tahun 1997 Pasal 2 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas :
1. Asas sederhana : maksudnya agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepntingan, terutama pemegang hak atas tanah.
2. Asas aman : maksudnya pendaftaran tanah perlu dilakukan dengan teliti dan cermat agar terjamin kepastian hukumnya.
3. Asas terjangkau maksudnya : terjangkau disini berkaitan dengan biaya , khususnya bagi golongan ekonomi lemah. ( dalam PP. No. 10 tahun 1961 ada PRONA , PP. No. 24 Tahun 1997 ada Program AJUDIKASI keduanya biaya ditanggung oleh Negara).
4. Asas mutakhir maksudnya : Data yang tersedia dan disimpan di Kantor Pertanahan itu harus data mutakhir.
5. Asas terbuka maksudnya : masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam Pasal 3 dan Pasal 4 PP. No.24 Tahun 1997 menegaskan kembali bahwa tujuan dilakukannnya Pendaftaran Tanah adalah untuk :
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Jamainan kepastian ini meliputi :
a. Kepastian status hak yang terdaftar ;
b. Keapstian subjek hak;
c. Kepastian objek hak
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hokum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudaf didaftar.
3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Ciri – cirri khusus dengan diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 ini adalah :
1. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali, secara Sistematik dan Sporadik.
Menurut Pasal 1 angka 10 PP. 24 Tahun 1997 yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara Sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar didalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Sedangkan Pendaftaran tanah secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau missal ( Pasal 1 angka 11 PP. 24 tahun 1997).
2. Penunjukkan PPAT dan Panitia Ajudikasi.
3. Prinsip pelepasan hak.
Pasal 32 ayat (2) PP.24 Tahun 1997 menyatakan bahwa dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala kantor Pertanahan yang bersangkutan atauoun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah aatau penerbitan sertipikat tersebut. Lembaga ini sebenarnya sejalan dengan ketentuan UUPA yang menyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan.
4. Pembuatan peta dasar Pendaftaran dengan titik-titik dasar Teknik Nasional
5. Contradictoire delimitasi.
Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur atau gambar situasinya tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya , maka berdasarkan pasal 18 (1) dilakukan berdasarkan penunjukkan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
Sedangkan objek pendaftaran tanah menurut pasal 19 PP. No. 24 tahun 1997 adalah :
1. Hak Milik ( sesuai dengan pasal 20 ayat 1 UUPA )
2. Hak Guna Usaha ( sesuai dengan Pasal 28 ayat 1 UUPA)
3. Hak Guna Bangunan (sesuai dengan pasal 35 ayat 1 dan 2 UUPA)
4. Hak pakai ( sesuai dengan pasal 41 ayat 1 UUPA)
5. Hak Pengelolaan (Pasal 1 angka 4 PP. No. 24 Tahun 1997 )
6. Tanah Wakaf ( sesuai pasal 49 ayat 3 UUPA dan UU No. 28 tahun 1977)
7. Hak MilikAtas satuan Rumah Susun ( sesuai dengan pasal 8 ayat 2 dan 3 Undang-Undang No. 16 tahun 1985 dan PP. No. 4 tahun 1988)
8. Hak Tanggungan ( sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996
9. Tanah Negara ( PP. No.24 Tahun 1997 dan PP No. 8 Tahun 1953)
Objek pendaftaran tanah ini bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah maka menggunakan sistem pendaftaran tanah bukan pendaftaran akta, karena sistem pendaftaran tanah ditandai/dibuktikan dengan adanya dokumen Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar, sedangkan pendaftaran akta, yang didaftar bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hokum mengenai hak tersebut kemudian.
Dengan adanya PP. Nomor 24 tahun 1997 ini, kelihatanya program atau kegiatan pendaftaran tanah mulai menggeliat, saat ini pendaftaran tanah sudah berjalan , namun perlu ditingkatkan terus dan mencari solusi yang efektif agar tujuan hakiki dari pendaftaran tanah terutama bagi tanah yang akan didaftar secara sistematis dan sporadik dapat tercapai..
Sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh PP. No. 10 tahun 1961 adalah Sistem Negatif. Sistem ini disempurnakan atau dikembangkan oleh PP. No. 24 Tahun 1997 adalah asas negativ mengandung unsur positif , menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pemerintah harus terus mencari cara dan sistem dalam rangka optimalisasi tujuan pendaftaran tanah terutama mengenai asas sederhana . aman dan terjangkau, sehingga golongan ekonomi lemahpun dapat termotifasi untuk mendaftarkan tanahnya terutama secara sistematis dan sporadik, walaupun saat ini sudah ada program Larasita yang lebih mendekatkan pada pelayanan dan bantuan biaya .
Jadi kalau dilihat dari tujuan pendaftaran tanah baik melalui Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 maupun Nomor 24 tahun 1997 maka status kepemilikan hak atas tanah bagi warga Negara Indonesia akan terjamin dan akan tercipta suatu kepastian baik mengenai, subjeknya, objeknya maupun hak yang melekat diatasnya termasuk dalam hal ini peralihan hak atas tanah. Hanya saja Kantor Pertanahan harus lebih aktif lagi mensosialisasikan kegiatan pendaftaran tanah baik mengenai tata cara, prosedur maupun biayanya serta pentingnya pendaftaran tanah ini bagi pemegang hak . Dan yang lebih penting lagi kantor Pertanahan harus senantiasa melakukan pemutakhiran data tanah agar tidak terjadi overlapping dalam pemberian haknya atau pendaftaran haknya yang dapat menimbulkan masalah hukum yaitu sengketa/perkara yang disebabkan oleh adalanya sertifikat ganda atau sertifikat palsu. Kantor Pertanahan haruslah senantiasa memutakhirkan datanya terutama buku tanah sebagai bank data .
Langganan:
Postingan (Atom)