Bank Tanah & Buku Tanah

Tanah sebagai salah satu sumberdaya alam merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa . Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang paling mendasar sebagai sumber penghidupan dan mata pencaharian, bahkan tanah dan manusia tidak dapat dipisahkan dari semenjak manusia lahir hingga kemudian meninggal dunia. Manusia hidup dan berkembang biak serta melakukan aktivitas di atas tanah, sehingga setiap manusia berhubungan dengan tanah.
Negara merupakan personifikasi/penjelmaan dari seluruh rakyat , dalam kedudukannya diberi mandate oleh rakyat Indonesia sebagai pemegang hak bangsa untuk dapat mengatur bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dan kesejahteraan masyarakat. Dalam kedudukan ini maka hubungan Negara dengan tanah adalah hubungan menguasai atau hak menguasai, dan Negara mempunyai wewenang untuk mengatur peruntukkan, penggunaan, persediaan dan memelihara tanah.
Negara Republik Indonesia berdasarkan amanah dari Pasal 33 ayat ( 3 ) Undang-Undang Dasar 1945 telah diberikan wewenang berupa Hak Menguasai Negara atas bumi , air, kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Hak Mengusai Negara ini dijabarkan lebih lanjut dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (disingkat UUPA) pada pasal 2 ayat 2 , berupa wewenang untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air , ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk dalam wewenang ini adalah :
- Membuat suatu rencana umum mengenai penggunaan bumi, termasuk tanah , air, ruang angkasa untuk berbagai macam kepentingan yang bersifat politis, ekonomi, sosial serta keagamaan (Pasal 14 UUPA).
- Mewajibkan setiap pemegang hak atas tanah untuk memelihara tanahnya , termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya ( Pasal 15 UUPA).
- Mewajibkan agara setiap pemegang hak atas tanah mengerjakan sendiri tanahnya (Pasal 10UUPA).
- Mengatur cara-cara pembukaan tanah, pemungutan hasil hutan (Pasal 46 UUPA).
b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk wewenang ini adalah :
- Menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh manusia Indonesia, baik sendiri mauoun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.
- Mengusahakan agar sebanyak mungkin orang dapat mempunyai hubungan dengan tanah dengan menentukan jumlah luas maksimum dan minimum penguasaan tanah.
c. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang berkaitan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk wewenang ini adalah :
- Mengatur pelaksanaan peralihan hak atas tanah seperti jual- beli, sewa –menyewa, hibah, wakaf, warisan.
- Mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI untuk menjamin kepastian hukum.

Atas dasar hak menguasai tersebut, luas kekuasaan Negara atas tanah meliputi :
1. Tanah-tanah yang sudah dipunyai dengan hak-hak tertentu oleh perorangan. Kekuasaan Negara atas tanah ini bersifat tidak langsung, artinya Negara tidak bisa secara langsung menggunakan tanah ini apabila Negara memerlukan;
2. Tanah-tanah yang belum dipunyai oleh orang perorangan, kekuasaan Negara bersifat langsung.juga Negara dapat memberikan kepada perorangan atau badan hukum menurut keperluannya seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan lainnya.
Dengan dasar Hak Menguasai Negara, maka Negara/Pemerintah diberikan wewenang untuk “mengatur”dan “menyelenggarakan” hal-hal yang berkenaan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Kewenangan ini memberikan amanah kepada Negara/Pemerintah untuk campur tangan dalam kehidupan sosial ekonomi rakyatnya, untuk dapat mencapai kemakmuran rakyatnya.
Buku Tanah sebagai perwujudan dari Hak menguasai Negara dalam arti tugas dan fungsi Negara yaitu menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, ruang udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya berhak untuk menentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh manusia Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan lainya.

Berdasarkan hak-hak atas tanah termaksud diberikan wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan penggunaannya. Adapun kewenangan yang diberikan kepada setiap pemegang hak atas tanah tersebut tidaklah bersifat mutlak tetapi dibatasi sesuai dengan sifat dan jenis hak atas tanah berdasarkan peraturan yang berlaku.Pembatasan terhadap hak – hak atas tanah tersebut bersifat umum maupun bersifat khusus. Prinsip atau asas fungsi sosial (Pasal 6 UUPA), pembatasan yang bersifat khusus ( Pasal 9 UUPA) yang menyebutkan bahwa yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya (Hak Milik ) dengan bumi, air, ruang angkasa hanyalah warga Negara Indonesia.

Peran dan fungsi buku tanah disini adalah untuk mengetahui hak-hak apa saja yang melekat di atas tanah dan atau yang telah diberikan oleh Negara kepada orang-perorangan atau kepada badan hukum, sehingga dengan adanya buku tanah sebagai alat kontrol atau bank data , pemerintah dapat dengan mudah menginventarisir/mengidentifikasi jenis-jenis hak yang ada di atasnya, dimana letak obyeknya dan siapa subyek pemegang haknya, yang akhirnya tercipta suatu kepastian hak dan kepastian hukum atas tanah .

Kegiatan pembangunan senantiasa membutuhkan tanah sebagai medianya semakin hari semakin meningkat, sehingga dalam perkembanganya pemerintah berupaya menyeimbangkan antara kebutuhan dan ketersediaan tanah. Hal ini tentunya bukanlah hal yang mudah mengingat semakin berkurangnya ketersediaan tanah/lahan yang memenuhi syarat untuk pembangunan, utamanya di wilayah perkotaan. Terlebih lagi harus memenuhi persyaratan antara lain lokasi yang tepat, harga yang wajar dan kegiatan pembebasan tanahnya tidak menimbulkan konflik dengan para pemilik tanah atau yang menguasai tanah-tanah yang menjadi objek pembangunan. Fungsi dan tugas ini adalah merupakan perwujudan dari Hak Menguasai Negara yaitu mengatur dan menyelenggarakan peruntukan , penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air , ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dengan membuat suatu rencana umum mengenai penggunaan bumi, termasuk tanah , air, ruang angkasa untuk berbagai macam kepentingan yang bersifat politis, ekonomi, sosial serta keagamaan (Pasal 14 UUPA). Termasuk didalamnya pengadaan tanah bagi kepentingan umum.

Disinilah letak pentingnya keberadaan Bank Tanah ( land banking) sebagai salah satu cara/teknik mengatasi penyediaan tanah di perkotaan yang di dukung oleh ketersediaan data (buku tanah sebagai bank data ), yang mulai dari kegiatan pengadaan tanah, pematangan tanah, sampai pada penyaluran tanah untuk berbagai keperluan pembangunan , tentunya harus dilengkapi dengan informasi serta data pertanahan yang akurat melalui kegiatan pendaftaran tanah. Untuk kegiatan ini pula diperlukan Rencana Tata Ruang Wilayah/Kota yang akan menjadi acuan atau pedoman dalam menetapkan lokasi-lokasi tanah yang menjadi objek bank tanah serta untuk menetapkan peruntukan dan penggunaan tanah.

Dengan demikian terjadi keterkaitan yang erat antara fungsi buku tanah / bank data (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dengan bank tanah . Karena dengan tersedianya buku tanah maka pemerintah dengan mudah menetapkan dan atau mengatur peruntukan dan penggunaan tanah khususnya apabila ada kegiatan pembebasan tanah untuk kepentingan umum sehingga dapat mengendalikan mekanisme pasar dan meredam konflik.

Dalam kaitanya dengan Bank Tanah, tentunya pemerintah haruslah menyediakan tanah . Adapun bentuk penyediaan tanah dapat dilaksanakan dengan cara pelepasan hak atas tanah, dapat pula dengan cara jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan .

Tanah sebagai suatu sumber daya yang terbatas, terkait dengan kebutuhan setiap orang, sehingga tanah sebagai sumberdaya yang mempunyai nilai tinggi (nilai ekonomi) . Kelangkaan tanah sebagai sumberdaya yang terbatas mengakibatkan tidak seimbangnya antara persediaan (penawaran) dengan kebutuhan (permintaan) . Dalam keterbatasan atau kelangkaan maka tanah/lahan menjadi sesuatu yang mempunayi nilai tinggi ditentukan oleh kebutuhan dalam kesebandingan dengan ketersediaannya menurut persyaratan kualitas, kuantitas, letak (ruang) dan waktu.

Disinilah diperlukan peran dan fungsi pemerintah dalam arti Negara dengan menggunakan Hak menguasai Negara untuk menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang berkaitan dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, dalam hal ini mengatur pelaksanaan peralihan hak atas tanah seperti jual- beli, sewa –menyewa, hibah, wakaf, warisan dan mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI untuk menjamin kepastian hukum, mengingat hal yang sangat krusial dan selalu menjadi hambatan dalam pembebasan tanah untuk kepentingan umum adalah mengenai proses peralihan hak atas tanah termasuk harga dan dasar kepemilikannya.
Pada dasarnya esensi dari fungsi buku tanah (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dapat memberikan atau menyiapkan data mengenai subyek hak dan objek hak atas tanah. Dengan buku tanah dapat diketahui dengan jelas dan pasti siapa-siapa pemilik atas tanah termaksud dan hak apa yang melekat di atasnya yang tentunya kalau subyek dan obyeknya sudah jelas maka akan memberikan kepastian hak dan kepastian hukum terhadap subyek dan obyek atas tanah. Dan kalau sudah tercipta kepastian hak dan kepastian hukum atas satu bidang tanah maka sengketa atau konflik dapat dihindari paling tidak dapat diminimalisir . Dan yang lebih penting lagi sebenarnya untuk mempermudah pemerintah dalam rangka penatagunaan dan pemanfaatan tanah.


Disinipun terjadi hubungan /keterkaitan yang erat antara fungsi buku tanah/bank data (baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) dengan bank tanah . Karena dengan tersedianya buku tanah maka pemerintah dengan mudah menetapkan dan atau mengatur harga /nilai pembebasan tanah maupun bentuknya

Bank tanah dapat mengendalikan harga melalui panitia penaksir harga tanah. Penjulaan tanah dapat pula dilakukan oleh lembaga bank tanah dengan mengacu pada harga tanah saat ini ( present value) dalam arti tidak mengejar keuntungan. Selain itu bank tanah dapat meminimalisir masalah spekulasi tanah yang menyebabkan harga tanah terus melonjak , bank tanah juga akan menumbuhkan persaingan sehat di kalangan pengembang, sehingga penyediaan tanah untuk keperluan sosial dan berbasis masyarakat menengah ke bawah dapat direalisasikan.

Berdasarkan uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa fungsi buku tanah /bank data ( baik sebagai bukti hak maupun sebagai warkah ) adalah :

1. Menyiapkan data mengenai hak-hak yang ada di atas tanah tersebut , baik yang menyangkut subjek maupun objek hak atas tanah ( hak-hak apa saja yang melekat di atas tanah yang menjadi atau yang akan dijadikan objek oleh bank tanah ) sehingga dengan mudah ditetapkan cara peralihan haknya . Hal ini berkaitan dengan penguasaan tanah oleh Negara apakah sifatnya langsung atau tidak langsung.
2. Untuk mengetahui penataan tata ruang dan penatagunaan (tata guna ) tanah . Hal ini untuk mengetahui letak tanah , apakah tanah termaksud masuk dalam rencana tata ruang wilayah termasuk pemanfaatanya.
3. Untuk mengetahui apakah tanah termaksud sudah didaftar atau belum. Hal ini penting apabila pemerintah ingin membebaskan tanah tersebut dan diambil alih oleh bank tanah, menyangkut kepastian hukum dan kepastian hak atas tanahnya.
4. Menghindari konflik paling tidak meminimalisir sengketa/konflik di masyarakat karena sudah adanya kepastian hak dan kepastian hukum atas sebidang tanah, apalagi kalau tanah termaksud menjadi objek pembebasan untuk kepentingan umum. Tentunya dapat dijadikan referensi/bahan dalam pelaksanaan pembebasan tanah sehingga tidak mudah dipolitisir/dieksploitir atau dimanfaatkan oleh para calo tanah sehingga menambah rumitnya masalah pembebasan yang dapat menghambat pembangunan yang akhirnya tujuan memajukan dan memakmurkan serta mensejahterakan masyarakat tidak tercapai atau tertunda.
5. Buku tanah adalah merupakan manifestasi atau tindak lanjut serta penjabaran dari hak menguasai Negara seperti yang diamanahkan oleh Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945.