Tanggal 9 April 1996 adalah merupkan tonggak yang bersejarah bagi hokum jaminan kredit, yaitu mengenai hak tanggunagn atas Tanah Beserta Bedna-Benda yang berkaitan dengan Tanah . Undang_undang Hak tanggungan adalah merupakan trealisasi dari ketentuan Pasal 51 Undang-Undang pokok Agraria
Pasal 4 Undang-undang Hakl Tangungan menegaskan bahwa yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :
a. Hak Milik ;
b. Hak Guna Usaha ;
c. Hak Guna bangunan
Dalam ayat (2) nya menyebutkan bahwa selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindfah tangankan dapat juga dibebani Hak tanggungan.
Selain hak - hak tersebut yang disebutkan secara limitative did lam Undang-uNdang HaknTanggungan juga di unfang-undang lain diotur mengenai hak-hak yang dapat di jaminakan dengan hak tanggyngan yaitu antara lain Undfang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumuah Susun dan Undang-Undang Nomor 27 .tahun 2007 tentang Undang-Undang Pengelolaan Wilayah Pesisirr dan Pulau Pulau Kecil.
Dalam tulisan ini yang akab dibahas ahnyalah mengenai kemungkinan di jaminkannya Rumah Susun dan Hak Milik Atasatuan Runah Susun dengan Hak Tanggungan, Apa dasar pemberlakuanya dalam Hak Tanggungan dan apakah setelah bberlakunya UUHT Rumah Susun tidak lagi dimungkinkan dijamin dengan hipotik dan fidusia.
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan , yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian , yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama. Demikianlah bunyi ketentuan umum dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Didalam Ketentuan umum itupula dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Dalam pasal 12 Undang-undang Rumah Susun secara jelas dan tegas menyatakan bahwa :
(1) Rumah Susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a. Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b. Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik dan fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaaimana dimaksud dalam ayat(1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan diatas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
Dengan melihat kostruksi pasal 12 ayat 1 huruf a dan b serta ayat 2 tersebut di atas jelas bahwa Rumah Susun itu dapat dijaminkan dengan hipotik dan fidusia., namun setelah berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan ketentuan itu dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan.
Undang-undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Undang-Undang ini berlaku untuk Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985.
Yang menjadi obyek jaminan di dalam Undang-Undang Rumah Susun adalah Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan Rumah Susun yang terletak atau berdiri di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dapat dijamninkan dengan hipotik.,
Pasal 27 Undang-undang Hak Tanggunagn menjelaskan bahwa :
Ketentuan Undang-undanmg ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumahj Susun dan Hak Miik atas Satuan Rumah Susun.
Ketentuan ini diperetags lagi oleh Pasal 29 Undang-Undang hak tanggunan yang berbunyi :
Dengan berlakunya undang-unfang ini, ketentuan mengenai credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatblad 1908-542 jo. Staatblad 1909-586 dan Staatblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatblad 1937-190 jo. Staatblad 1937-191 dengan ketentuan mengenai hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkatan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi. sekarang dengan berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan terhadap Undang-Undang Rumah Susun , maka lembaga hipotik dan fidusia yang di atur didalam Undang-Undang Rumah Susun diganti dengan Hak Tanggungan.
Unfang-Undfang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan tanah.
Dengan melihat londstruksi title /judul dari Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 ini dapat dipahami bahwa undang-undang ini mengatyur 2(dua) hal yang dapat menjadi obyek hak tanggungan yaitu Hak Ataas tanah dan Bnda-benda yang berkaiatn dengan tanah.
Bertolak dari hal tersebut maka jelaslah dimungkinkan bahwa Rumah Susun dan Hak Milik atas Saatuan Ruamh Susun dapat dijamnikan dengan Hak tanggungan, apalagi Undang-Unfdang umah Susun sednri menjelaskan bahwa Rumah Susun dapat dibebani dengan hipotik jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan.
Jadi pada dasarnya yang dapat dijadikan jaminan dengan dibebani hak tanggungan pada rumah susun adalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susunnya karena itulah hak yang melekat pada diri pemiliknya dan juga hal ini sesuai dengan asas pemisahan horizontalyang dikenal dalam hokum adat (hokum agrarian ) yang memungkinkan terjaidnya pemisahan kepemilkan antara tyanah dan benda-bedna yang ada di atasnya, sedangkan tanahnya tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggungan karena itu adalah tanah bersama.
Tanah dalam rumah susun dapat juga dibebani dengan Hipotik atau fidusia akan tapi beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang tlah direncanakan diatas yanah yang bersnagkytan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut (Pasal 12 ayat 2 ).
Pasal ini kalaau disermati dan ditelaah lebih mendalam maka kita akan dapat menarikan kesimpulan bahwa penjamina tanah untuk rumah susun itu dilakukan oleh developer sebelum rumah susun itu dijual atau dialihkan kepada pihak lain, dan inilah yang mungkiin yang dijadikan dasar pemahamn oleh sebagian orang bahwa hak atas tanah untuk rumah susun itu dapat dijaminkan dengan hipotek, anggapan ini tentunya sangat keliru dan salah kaprah manakal diatas tanah itu telah berdiri sebuah rumah susun yang didalamnya sudah ada hak milik atas satuan rumah susun dan mejadi milik masing-msing pembeli/pemiliknya, dan pemiliknyalaah yang mempunyai hak untuk menjaminkan haknya itu dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dan yanag leebih penting lagi enutur rachmadi usman, dalam bukunya Hukum Jaminan Keperdataan tahun 2008 halaman 354 menafsirkan pengertian pasal 4 ayat 2 dan 3 bahwa obyek Hak tanggungan itu termasuk hakatad tanah yang sebelumnya ditunjuk dala m Undang-undang nomor 16 tahun 1985 yang kemudian dipertegas dalam ketentuan pasal 27 UUHT, yaitu :
1. Rumah susun yang didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan hak Pakai Atas Tanah ngara
2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunanya didiirkan di atas tanah HakMilik, Hak Guna Banguan , hak Guna Usaha dan Hak pakaiAtas Tanah Negara.
Jadi kesimpulannya adalah :
1. Setelah berlakunya UUHT , Rumah Susun tidak algi dimungkinkan dijmain dengan Hipotek dan Fidusia, karena yang menjadi objek jaminan dengan Hipotek dan Fidusia di dalam UURS telah menjadi objek jaminan yang dalam dibebani dengan HT oleh UUHT.
2. Hak Atas Tanah dalam Rumah Susun tidak dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan, karena itu adalah tanah bersama yang merupakan milik kolektof, dia dimungkina untuk dijaminkan dengan hipotek hanya oleh Developer pada saat membangun rumah susun tersebut (pasal 12 ayat 2 ), tapi kalau sudah berdiri rumah susunya tidak mungkin lagi dapat dibebani dengan Hak tanggungan , yang mungkin hanyalah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena itulah yang meruakan kepemilikan seseorang yang merupaakn bedna-benda yang berdiri di atas tanah bersama.
3. Yang menajdi dasar hokum dari dasar pemberlakuan bahwa Rumah Susun dan hak Muilki atas satua rumah suusun dapat dibenani denga Hak Tanggunan adalah pasal 27, pasal 29 , pasal 4 ayat 3 dan 3 UUHT serta pasal 12 UURS.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar